세입자의 퇴거소송

페어팩스 지역에 타운하우스를 임대해 월세 $2,000.00에 살고 있는 한인 김모 씨. 며칠 동안 내리던 비가 그치고 난 뒤 안방 천정에 비가 새 얼룩이 생긴 것을 발견했다. 집주인에게 전화를 했으나 메시지를 남겨도 연락이 없었다. 전에도 자잘한 문제들이 있어 집주인에게 연락을 했지만 매번 성의없는 태도로 일관했던 집주인에게 화가 나 있던 차였다. 이번엔 작심을 하고 그 달로부터 시작해 월세를 내지 않았다. 이렇게 월세를 내지 않으면 집주인이 어쩔수 없어서라도 문제를 해결해주겠지 싶었다. 얼마 후 퇴근하여 집에 돌아오는데 문 앞에 퇴거소송 소장이 붙여있는 것이 아닌가. 금요일 아침 패어팩스카운티 일반지방법원에 출두하라는 서류였지만 혼자서 작은 가게를 운영하고 있는 터라 시간을 내기도 어려웠고, 또 어차피 잘못한 것은 내가 아니라 집주인이라는 생각에 통지를 무시해버렸다. 얼마 후 관할 보안관에게서 강제퇴거명령을 집행한다는 연락이 왔다. 이제야 무언가 잘못되어가고 있다는 생각이 들어 변호사 사무실을 찾았다.

집주인과 세입자 사이에 분쟁이 생기면 항상 서면기록을 남기는 것이 중요하다. 집주인이 집수리 등 임대계약서의 의무사항을 이행하지 않는다면 의무 이행을 요구하는 내용의 편지를 써서 증명우편으로 보내고 그 사본을 보관한다. 소송이 있을 경우, 아무런 증빙서류가 없다면 집주인의 계약불이행 사실을 증명하기가 쉽지않기 때문이다. 이 때 집주인에게는 불이행을 시정할 수 있는 합리적인 시간적 여유를 주어야 한다. 만일을 대비해 주어진 시간 안에 수리를 해주지지 않을 경우 세입자가 직접 수리공을 고용해 수리를 하고 청구서를 보내겠다는 내용을 포함시키는 것이 좋다. 실제 수리를 하게 된다면 물론 수리 내용와 비용 등은 합리적인 범위여야 한다. 예를 들어 천장 일부분에 물이 샌다고 지붕 전체를 모두 새것으로 교체를 한다거나, 얼룩이 생긴 카펫을 카펫청소 대신 최고급 카펫으로 교체를 하는 것은 합리적인 수준의 수리가 아니라고 볼 수 있다. 수리하기 전 두군데 이상에서 견적을 받아 두는 것이 좋다. 수리가 끝나면 즉시 집주인에게 청구서를 보내 보상을 요구한다. 만일 보상을 거부한다면 소액재판을 통해 손해배상소송을 청구할 수 있다. 위 사례에서 언급된 김씨처럼 집주인의 계약불이행이 시정될 때까지 일방적으로 집세를 내지 않는 것은 어리석은 선택이다. 오히려 집주인이 집세 체납을 근거로 퇴거소송을 제기할 수 있는 빌미를 제공하는 것이기 때문이다. 만일 이미 퇴거소송을 당했다면 절대 그냥 무시하고 있어서는 안된다. 첫 공판일에 법원출석을 하지 않으면 별도의 재판 없이 바로 그 자리에서 퇴거명령이 내려질 수도 있음을 유념해야 한다. 퇴거소송은 주법의 관할이다. 따라서 워싱톤 디씨, 버지니아, 매릴랜드 등 3개 메트로폴리탄 지역의 법규와 절차가 모두 다르다. 워싱톤 디씨와 매릴랜드 주의 경우, 상습체납자만 아니라면 재판이 끝난 다음이라도 퇴거명령집행을 막을 수 있는 방법이 있지만, 버지니아의 경우엔 그러한 법적 보호장치가 없다.

약속어음 회수의 중요성

이민 온지 얼마 되지않아 세탁소를 인수한지 이제 5년. 황 모씨는 쌈지돈을 종잣돈 삼아 세칭 10년 ‘노트페이’ 즉 10년짜리 약속어음을 끼고 겨우 세탁소를 인수할 수 있었지만, 부부가 함께 밤낮으로 부지런히 일해 5년만에 남은 노트페이를 모두 갚아버릴 수 있었다. 가게를 인수하며 얻은 빚을 모두 청산해 이제 세탁소가 온전히 황씨 부부의 사업체가 되었다는 기쁨에 신나게 일을 하던 어느 날, 한 시중은행으로부터 청천벽력같은 소식을 접한다. 전 주인에게 모두 갚았던 바로 그 어음의 결재를 요구하는 서류가 날아 온 것이다. 은행측은 이제 해당 어음이 법적으로 자신들에게 양도되었으므로 앞으로 남은 나머지 5년간의 월 페이먼트는 은행에게 매달 지불하라는 것이었다. 하지만 전 주인에게 이미 어음 잔액을 모두 갚았고 지불한 수표의 사본도 보관하고 있던 황씨는 자신만만했기에 은행의 통지를 묵살했고 아무런 조치를 취하지 않았다. 얼마 후, 은행 측의 변호사 사무실로부터 월 페이먼트가 아닌 5년이나 남은 어음 잔액 전부를 그것도 고리의 징벌이자, 즉 ‘Default Rate’으로 계산해서 일시불로 결재하지 않으면 담보권이 설정된 세탁소 자산을 대상으로 법적인 조치에 나서겠다는 편지가 배달되었다. 황씨는 이제 다급해진 마음에 변호사 사무실을 찾았다. 변호사를 통해 알아보니 전 주인이 세탁소를 팔고 난 후 다른 사업을 위해 은행에 해당 어음을 포함한 자신의 모든 자산을 담보로 맡기고 돈을 빌렸는데, 그만 사업이 망해 파산을 해버렸다는 것이다.

한인들 사이에 흔히 ‘노트페이’라고 부르는 약속어음, 즉 ‘Promissory Note’는 법률용어로 ‘Negotiable Instrument’라고 하는 유통증권의 한 종류이다. 유통증권은 지폐나 수표 같이 거래 당사자들끼리 간단히 주고 받는 ‘교부’나 뒷면에 서명을 하는 ‘배서’와 같은 쉬운 절차만으로 쉽게 권리를 양도할 수 있는 유가증권을 칭한다. 이 말은 바꾸어 말하면, 비록 어음을 발행한 사람(어음을 끼고 세탁소를 인수한 황씨)이 그 어음을 양도한 사람(어음을 받고 세탁소를 넘긴 전 주인)을 상대로 항변할 수 있는 부분(전 주인에게 어음 잔액을 모두 갚았다는 주장)이 있다고 하더라도 해당 어음을 선의로 취득한 사람(황씨와 전 주인 간의 거래내용을 모르고 어음을 취득한 은행)은 아무런 법적 하자 없이 어음의 권리를 행사할 수 있다는 뜻이다. 사례에 언급된 황씨의 첫번째 실수는 일시불로 어음의 잔액을 모두 갚을 당시 해당 어음의 원본을 회수하지 않은 것이다. 말한 것처럼 어음은 유통증권이기 때문에 그 원본을 가지고 어음 발행자의 의사와 상관없이 얼마든지 양도가 가능하다. 세칭 말하는 ‘어음할인’ 같은 거래행위도 어음이 유통증권이기에 가능한 일이다. 황씨의 두번째 실수는 은행의 통지를 무시하고 아무런 조치를 취하지 않은 것이다. 은행에 연락해서 자초지종을 설명을 하고, 우선 은행 측에 월 피이먼트를 해나가면서 전 주인을 상대로 적절한 법적인 조치를 병행했다면, 최소한 은행 측 변호사가 요구하는 고리의 징벌적 이자율과 남은 잔액의 일시불 요구 등은 피할 수 있었을 것이다.